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中國產業(yè)園區(qū)的生命周期及盈利模式
中國產業(yè)園區(qū)的生命周期及盈利模式
來源：未知 日期：2019-10-09 點擊：次
產業(yè)園區(qū)作為產業(yè)聚集的載體，既是區(qū)域經濟發(fā)展、產業(yè)調整升級的空間承載形式,又是地區(qū)社會經濟發(fā)展水平的衡量標志,它肩負著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產業(yè)、推動城市化建設等重要使命。產業(yè)園區(qū)的形式多種多樣,如高新區(qū)、開發(fā)區(qū)、科技園、文化園、農業(yè)園、特色產業(yè)園,以及近年來各地陸續(xù)涌現(xiàn)的科技新城、產業(yè)新城等。作為產業(yè)園區(qū)的建設者、運營者,必須知悉產業(yè)園的綜合背景情況,如園區(qū)投資主體與建設類型、園區(qū)的生命周期與發(fā)展歷程、園區(qū)盈利模式,等等,做到順勢而為。
產業(yè)園區(qū)同其他社會產品一樣,存在生命周期。按照產品生命周期劃分方法,產業(yè)園區(qū)的生命周期可劃分為四個階段,即初創(chuàng)期、發(fā)展期,成熟期和衰退期。
初創(chuàng)期:從建園開始,園區(qū)基礎設施建設大張旗鼓地進行,招商工作伴隨基礎建設的展開而全面啟動,部分企業(yè)開始進駐園區(qū)。
發(fā)展期:招商工作是重中之重,大量企業(yè)陸續(xù)入駐園區(qū),形成規(guī)?；纳a經營并呈現(xiàn)強勁的發(fā)展勁頭,園區(qū)配套設施投入使用,公共服務逐漸展開和深入。
成熟期:園區(qū)可利用的載體空間趨于飽和,園區(qū)的各項服務工作日臻完善,企業(yè)的生產經營趨向穩(wěn)定,一些企業(yè)品牌及園區(qū)品牌都“露出了尖尖角”,園區(qū)和部分入駐企業(yè)的經營狀況基本都進入“小康”狀態(tài)，一些優(yōu)質企業(yè)對物業(yè)空間和服務提出更高要求，個別企業(yè)甚至會尋找新的園區(qū)落戶。
衰退期:園區(qū)中一些企業(yè)的生產經營不能適應外部環(huán)境的變化和需要,下滑的趨勢日益明顯,很多企業(yè)需要技術創(chuàng)新和經營創(chuàng)新實現(xiàn)自我救贖和再次創(chuàng)業(yè),以進入一個新的發(fā)展期。園區(qū)也顯露出物業(yè)設施老舊、產業(yè)(定位)老化、配套服務老套的“三老”問題,急待創(chuàng)新提升和擴展,這些問題解決得好,則園區(qū)可以煥發(fā)第二春、延續(xù)生命周期,解決得不好只能走入下坡路、日暮途窮。
每個產業(yè)園區(qū)生命周期的時間跨度和發(fā)展高度都不是一成不變的,因產業(yè)園區(qū)的功能定位與經營能力、區(qū)域經濟發(fā)展狀況和速度的不同而不同。
二、中國產業(yè)園區(qū)的盈利模式 、
縱觀國內產業(yè)園區(qū)的經營狀況,可以看出園區(qū)的盈利收入主要來自兩部分:地產增值和產業(yè)增值。產業(yè)增值又包括產業(yè)投資、中介服務、平臺服務、政府補貼、稅收獎勵五個方面。如圖所示：
客觀地講,現(xiàn)階段絕大多數(shù)園區(qū)的收入主要依靠地產增值。地產增值指依附在土地溢價基礎上的一種盈利模式,通過建設工業(yè)廠房、物流倉庫、辦公樓宇、商業(yè)配套設施并以出租出售方式供企業(yè)使用,同時提供物業(yè)服務。這同傳統(tǒng)的商業(yè)地產模式沒有顯著區(qū)別,所以大部分園區(qū)還會突出物業(yè)載體的營銷宣傳。產業(yè)增值是在地產增值的基礎上開展運營服務和享受關聯(lián)政策。
(一)產業(yè)投資
主要指園區(qū)建立或控股專業(yè)性的產業(yè)投資機構,如天使基金、VC(風險投資)、PE(私募股權投資)等,以此開展項目投資,或者利用孵化器的優(yōu)勢對進駐的潛力型企業(yè)開展多種形式的股權投資,實現(xiàn)企業(yè)成長并獲取長期收益。
(二)中介服務
園區(qū)整合產業(yè)資源,引進各類中介服務機構,向入園企業(yè)提供工商注冊、融資信貸、法律咨詢、人才外包、資質認證、技術中介、管理咨詢、知識產權服務、網絡通信服務等全套的產業(yè)服務,并向服務提供方適當收取傭金的收益模式。
(三)平臺服務
引進中介機構為園區(qū)企業(yè)服務,獲得少量收益。有實力的園區(qū)可以組建專業(yè)咨詢部門或專業(yè)化公司,自主建立公共服務平臺,如同中介機構,為園區(qū)企業(yè)提供針對性的技術服務、市場營銷服務、金融信貸服務、管理咨詢服務等,直接獲取咨詢性、服務性收入,正所謂“肥水不流外人田”。平臺服務還可以通過BPO(商務流程外包)等形式獲取長期、穩(wěn)定的收益。
(四)政府補貼
產業(yè)園區(qū)、孵化器通常要建設若干公共服務平臺及配套服務沒施,以營造良好的園區(qū)環(huán)境和產業(yè)氛圍,一些園區(qū)在建設專業(yè)化公共服務平認知臺時還投資購置了不少專業(yè)設備、儀器。
為了鼓勵園區(qū)改善創(chuàng)業(yè)環(huán)境和提高服務能力,區(qū)域政府會適當拿出財政資金以項目補貼、貸款貼息等形式給予園區(qū)資金扶植。政府補貼經費基本上按照“專項資金、?？顚Ｓ?rdquo;的原則劃撥給相關園區(qū)。
(五)稅收獎勵
稅收獎勵指入園企業(yè)上繳的稅收一部分歸國稅,一部分歸省、市財政收入,一部分由區(qū)縣支配,這部分稅收一般采取部分返還園區(qū)的方式，支持園區(qū)建設或者用于擴展招商,堪稱區(qū)域政府對園區(qū)的“績效獎”。
誠然,各家產業(yè)園區(qū)的建設經營各有側重,收入來源比重不同、各具千秋,但從園區(qū)收入構成和比例額度上,不難看出園區(qū)的經營定位和運營能力。企業(yè)選擇園區(qū)時,可關注園區(qū)的盈利模式與主要收入來源,因為這預示著入園企業(yè)所能享有的創(chuàng)業(yè)成長環(huán)境與綜合服務。產業(yè)服務平臺（CYYY2018）
對一家產業(yè)規(guī)劃園來說,知悉產業(yè)園區(qū)的來龍去脈就好比了解自己的前世今生”,在前行的路上,學習效仿也好,創(chuàng)新實踐也罷,明確發(fā)展方向,明晰成長路線,這才是關鍵。
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